En bref :
Le fonds de roulement est une avance de trésorerie payée par les copropriétaires pour couvrir les dépenses courantes.
Il permet d’assurer le bon fonctionnement financier de la copropriété, contrairement au fonds de réserve dédié aux gros travaux.
La gestion d’une copropriété , au niveau financier, repose sur plusieurs mécanismes essentiels dont le fonds de roulement.
Ce guide a pour objectif de clarifier ce qu’est le fonds de roulement en copropriété, à quoi il sert, comment il est géré et ce qu’il implique concrètement pour les copropriétaires, notamment lors de la vente d’un lot.
À quoi sert le fonds de roulement en copropriété ?
En copropriété, certaines dépenses doivent être réglées de manière continue : contrats d’entretien, factures énergétiques, assurances, frais administratifs ou interventions urgentes. Afin d’éviter toute interruption dans la gestion de l’immeuble, la législation prévoit la constitution d’un fonds de roulement.
Le fonds de roulement correspond à une avance de trésorerie constituée par l’ensemble des copropriétaires. Il permet au syndic de faire face aux dépenses courantes sans devoir attendre le paiement des charges trimestriel de l’ensemble des propriétaires.
Ce mécanisme est indispensable au bon fonctionnement et à la stabilité financière de la copropriété.
En résumé, il sert à assurer la gestion quotidienne de l’immeuble.
Le montant du fonds de roulement est ajusté, par l'assemblée générale, en fonction du budget prévisionnel de l'ACP et du type de décompte (trimestriel ou annuel).
Fonds de roulement et fonds de réserve : deux mécanismes distincts
Une confusion existe fréquemment entre fonds de roulement et fonds de réserve. Pourtant, leurs fonctions sont clairement différentes.
Fonds de roulement
- finance les dépenses ordinaires,
- est utilisé tout au long de l’année,
- constitué lors de l’acquisition d’un bien dans l’immeuble, proportionnellement à la quote-part du lot
- sera restitué au propriétaire vendeur sous déduction des charges dues à l’ACP
Fonds de réserve
- est destiné aux travaux importants ou exceptionnels,
- constitue une épargne à moyen ou long terme,
- est affecté à des décisions spécifiques votées en assemblée générale.
- est définitivement acquis à la copropriété et n’est pas restitué au propriétaire vendeur
Le fonds de roulement gère le présent, le fonds de réserve anticipe l’avenir.
Comment le fonds de roulement est-il constitué et alimenté ?
Le fonds de roulement est lors de l’acquisition d’un bien, selon les quotes-parts du lot acquis.
Son montant est fixé par l’assemblée générale, sur proposition du syndic, en tenant compte notamment :
- du budget prévisionnel,
- du rythme des décomptes (Trimestriel / Annuel)
Il n’existe pas de montant standard. Il est cependant conseillé d’avoir un fond de roulement représentant entre 25 et 30% des charge ordinaires annuelles.
Une grande copropriété à Bruxelles pourvu d’un parking, de panneaux solaires et de nombreux autres équipements n’aura pas le même fond de roulement qu’une autre copropriété équipée différemment, sans ascenseur par exemple.
Quelles dépenses sont payées avec le fonds de roulement ?
Le fonds de roulement couvre principalement :
- les charges communes courantes,
- les contrats d’entretien et de maintenance,
- les frais de gestion et d’assurance,
- les mesures conservatoires.
Les travaux importants de la copropriété restent financés via le fonds de réserve ou des appels de fonds spécifiques.
Le fonds de roulement est-il obligatoire ?
Oui. La constitution d’un fonds de roulement est prévue par la législation sur la copropriété. Son existence vise à garantir une gestion financière continue et conforme aux obligations légales.
Comment le syndic gère-t-il le fonds de roulement ?
Le syndic gère le fonds de roulement dans le cadre du budget voté par l’assemblée générale. Chaque mouvement est enregistré dans la comptabilité et peut être consulté par les copropriétaires.
Lors de la vente d’un appartement, que se passe-t-il avec le fonds de roulement ?
Le fonds de roulement est attaché à la personne du copropriétaire et non au lot
En cas de vente, la copropriété rembourse la quote-part dans le fonds de roulement au vendeur, sous déduction des charges dues à l’ACP
Le syndic communique les informations financières nécessaires lors de la préparation de l’acte de vente, conformément à l’article 3.94 du code civil régissant la loi sur la copropriété..