Le financement, un enjeu pour les projets photovoltaïques en copropriété
La rénovation énergétique est devenue un sujet important pour de nombreuses copropriétés bruxelloises. Le parc immobilier doit progressivement améliorer ses performances énergétiques, alors que certains immeubles nécessitent déjà d’importants travaux.
À Bruxelles, les objectifs de rénovation prévoient notamment que les logements atteignent au maximum 275 kWh/m².an, soit la classe PEB E, d’ici 2033. L’objectif est ensuite fixé à 150 kWh/m².an, correspondant à la classe C, à l’horizon 2045.
Ces échéances concernent la performance énergétique des logements et ne signifient pas qu’une copropriété doit nécessairement installer des panneaux photovoltaïques. Néanmoins, celui-ci peut faire partie des solutions envisagées dans le cadre d’une rénovation énergétique plus globale.
Reste une question très concrète : comment financer ces investissements ?
Pour une copropriété disposant d’une toiture saine, le tiers-investissement est une opportunité à étudier : il permet d’installer des panneaux photovoltaïques sans puiser dans vos fonds propres. Vous profitez ainsi des bénéfices de l’énergie produite, tout en conservant votre budget rénovation pour les travaux indispensables à la mise en conformité PEB de l’immeuble.
Qu'est-ce que le tiers-investissement photovoltaïque ?
Le principe est de faire intervenir un opérateur externe qui finance l’installation photovoltaïque et prend en charge, selon le montage retenu, L’installation et son exploitation. La copropriété ne doit donc pas mobiliser les fonds nécessaires à l’achat et à l’installation des panneaux.
En contrepartie, l’opérateur récupère son investissement sur la revente des certificats verts. Les modalités complètes concernant l’utilisation et le rachats de l’énergie produite sont définies dans un contrat
Le terme « sans investissement initial » ne signifie donc pas que le projet est sans engagement. Il signifie que la copropriété ne finance pas directement l’installation au moment de sa réalisation.
Le tiers-investissement est-il adapté à toutes les copropriétés ?
La pertinence du projet dépend notamment de l’état et de la configuration de la toiture, du potentiel photovoltaïque, des consommations électriques du bâtiment, de l’installation électrique et des possibilités de partage d’énergie.
Le tiers-investissement constitue donc une possibilité de financement parmi d’autres. Son intérêt dépend de la situation de chaque copropriété et du montage qui lui est proposé.
Photovoltaïque en copropriété et partage d'énergie
Le tiers-investissement et le partage d’énergie sont deux mécanismes distincts, mais ils peuvent être associés dans un projet photovoltaïque.
À Bruxelles, le partage d’énergie au sein d’un même bâtiment est possible depuis avril 2022 sous certaines conditions comme documenté par BRUGEL. Il permet notamment à plusieurs participants d’un même bâtiment de partager de l’électricité produite à partir de sources renouvelables.
Dans une copropriété équipée de panneaux photovoltaïques, une partie de l’électricité produite peut ainsi être valorisée auprès des occupants du bâtiment.
Le fonctionnement repose notamment sur les données des compteurs et sur une convention définissant les modalités du partage.
L’économie réalisée dépend toutefois de la situation de chaque participant : production disponible, consommation, moment de consommation et modalités de répartition de l’énergie sont notamment à prendre en compte
Bien comprendre le tiers-investissement
Le tiers-investissement présente plusieurs intérêts pour une copropriété, mais il implique également certains engagements. Son intérêt dépend donc de la situation de l’immeuble et des conditions proposées.
Les principaux avantages
- Pas d’investissement initial à financer par la copropriété. L’opérateur prend en charge le financement de l’installation selon les modalités prévues au contrat.
- Une installation photovoltaïque accessible à davantage de copropriétés. Le dispositif peut permettre d’envisager un projet même lorsque la copropriété ne souhaite pas mobiliser ses fonds pour financer les panneaux.
- La possibilité de partager l’énergie produite. À Bruxelles, le partage d’énergie au sein d’un même bâtiment permet, sous certaines conditions, de valoriser une partie de l’électricité produite auprès des occupants.
- Un projet encadré par un opérateur spécialisé. Selon le montage retenu, l’opérateur peut également prendre en charge l’installation, son suivi et sa maintenance.
Les limites à prendre en compte
- Un engagement dans la durée. Le contrat de tiers-investissement peut s’étendre sur plusieurs années. Sa durée et ses conditions doivent donc être bien comprises avant la décision.
- Des conditions économiques propres à chaque projet.
- Une absence de propriété immédiate des panneaux, selon les conditions du contrat.
- Une dépendance vis-à-vis de l’opérateur : maintenance, suivi, interventions, respect des engagements contractuels, etc.
Le tiers-investissement est donc avant tout une possibilité de financement à comparer avec les autres options disponibles, en fonction des caractéristiques et des objectifs de la copropriété.
Quel est le rôle du syndic ?
Un projet photovoltaïque en copropriété implique plusieurs étapes : étude du projet, échanges avec les opérateurs, décision de l’assemblée générale, démarches administratives, installation et mise en service.
Le syndic peut assurer la coordination de ces différentes étapes dans le cadre de ses missions de gestion de la copropriété.
Il peut notamment réunir les informations nécessaires, organiser les échanges avec les différents intervenants, préparer les éléments destinés aux copropriétaires et assurer le suivi administratif du projet une fois la décision prise.
L'expérience d'ASVEDEC sur le terrain
Chez ASVEDEC, nous avons déjà accompagné plusieurs copropriétés bruxelloises dans des projets photovoltaïques, dont certains reposent sur un mécanisme de tiers-investissement associé au partage d’énergie.
« Le principal problème qu’on retrouvait dans ces copropriétés, c’est un manque de financement et un manque d’argent, de nombreux travaux prioritaires devant être réalisé.. »
Pour certains de ces projets, ASVEDEC a collaboré avec Watt-Matters, qui est aujourd’hui l’un de nos partenaires notamment pour les projets de tiers-investissement photovoltaïque. Plusieurs installations ont ainsi été réalisées dans des copropriétés que nous administrons à Bruxelles.
Cette collaboration s’est notamment construite autour du suivi des projets et de la capacité à gérer les différentes étapes de leur mise en œuvre.
Cette expérience permet à ASVEDEC de mieux accompagner les copropriétés qui souhaitent comprendre comment fonctionne le tiers-investissement et ce qu’il implique concrètement pour l’immeuble Permettant aux copropriétés de réaliser des économies sur les factures d’électricité commune de la copropriété mais également sur leur facture privative selon la taille de l’installation.
Et si la copropriété souhaite financer elle-même les panneaux ?
Le tiers-investissement n’est pas la seule possibilité. Si la copropriété dispose de fonds disponibles, qu’elle n’a pas de travaux urgents à financer et qu’elle s’inscrit dans une vision à long terme, l’investissement sur fonds propres peut également être une solution intéressante.
Dans ce cas, la copropriété finance directement l’installation et en devient propriétaire. Elle bénéficie alors directement de la valeur créée par les panneaux, notamment grâce aux économies réalisées sur l’électricité et, selon les conditions applicables, aux revenus liés à la production photovoltaïque et aux certificats verts.
Ces économies peuvent ensuite contribuer à financer de futurs travaux ou à renforcer progressivement les fonds de la copropriété.
Le choix entre tiers-investissement et autofinancement dépend donc de la situation financière de la copropriété, de ses priorités en matière de travaux et de sa stratégie à long terme.